LCP. Maria Carbajal septiembre 20, 2026Rentar un inmueble en México genera ingresos gravados para el SAT, sin importar si el contrato es formal o de palabra, si el pago llega a tu cuenta bancaria o en efectivo, o si es un solo cuarto o un edificio entero. En 2026, el SAT cruza automáticamente la información entre los CFDI de arrendamiento, las cuentas bancarias y las escrituras notariales, por lo que ignorar estas obligaciones es un riesgo real de auditoría.
Esta guía cubre todo lo que necesitas saber como arrendador de inmuebles: desde el registro en el SAT hasta el cálculo de tus pagos provisionales, pasando por la decisión más importante que enfrentas cada año: ¿deducción ciega del 35% o deducciones reales?
¿Quién Debe Tributar en el Régimen de Arrendamiento?
Toda persona física que obtenga ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles está obligada a tributar en este régimen (Arts. 90 y 114 LISR), incluyendo:
- Departamentos y casas habitación
- Locales comerciales, bodegas, naves industriales y oficinas
- Terrenos
- Cualquier otro bien inmueble, incluyendo estacionamientos y cuartos en renta
No importa si el inquilino es persona física o moral, ni si el pago se hace en efectivo, transferencia o especie. Lo que cuenta es que exista una contraprestación por el uso del inmueble.
Excepción importante: Si tus ingresos anuales por arrendamiento son iguales o menores a $100,000 pesos, el SAT te permite utilizar la herramienta simplificada Mis Cuentas en lugar de llevar contabilidad completa.
Alta en el SAT: Régimen Fiscal 606
Para tributar legalmente como arrendador debes estar dado de alta ante el SAT con la clave de régimen fiscal 606 — Arrendamiento. Si ya tienes otro régimen (como asalariado o actividad empresarial), puedes agregar el de arrendamiento sin cancelar el anterior.
El proceso de alta se realiza en el portal del SAT o en cualquier módulo de atención, y requiere:
- RFC vigente
- e.firma o contraseña
- Datos del inmueble que vas a rentar
Si tu e.firma está próxima a vencer o ya venció, consúltala y renuévala antes de realizar cualquier trámite. Revisa nuestra guía de e.firma SAT 2026: Cuándo Vence y Cómo Renovar.
La Decisión Clave: ¿Deducción Ciega (35%) o Deducciones Reales?
La Ley del ISR te permite elegir entre dos métodos para calcular tu ingreso neto de arrendamiento. La elección es por inmueble y por año, y una vez ejercida no puede cambiarse para ese ejercicio.
Opción 1: Deducción Ciega del 35% (Art. 115 LISR)
Puedes deducir el 35% de tus ingresos brutos de arrendamiento sin necesidad de comprobar ningún gasto. Adicionalmente, puedes deducir el predial pagado en el año con su CFDI correspondiente.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Renta mensual | $15,000 |
| Ingresos anuales brutos | $180,000 |
| Deducción ciega (35%) | $63,000 |
| Predial pagado (ejemplo) | $4,800 |
| Total deducciones | $67,800 |
| Ingreso neto gravable | $112,200 |
¿Cuándo conviene la deducción ciega? Cuando tus gastos reales comprobables son bajos (inmueble pagado, sin crédito hipotecario, con poco mantenimiento). Es más simple administrativamente porque no requieres conservar comprobantes de gastos.
Opción 2: Deducciones Reales (Art. 115 LISR)
En lugar del 35%, puedes deducir los gastos reales comprobados relacionados con el inmueble arrendado. Los gastos deducibles incluyen:
- Impuesto predial pagado del período
- Gastos de mantenimiento (pintura, plomería, electricidad, etc.) con CFDI
- Intereses reales del crédito hipotecario vigente sobre ese inmueble
- Salarios de empleados que cuides o administren el inmueble (portero, jardinero)
- Primas de seguro del inmueble
- Honorarios de administración pagados a inmobiliarias o administradores
- Cuotas de mantenimiento en condominio (con CFDI)
- Depreciación del inmueble: 5% anual del valor de construcción (no del terreno)
¿Cuándo convienen las deducciones reales? Cuando tienes un crédito hipotecario vigente sobre el inmueble rentado (los intereses suelen ser altos), cuando realizaste remodelaciones costosas, o cuando tus gastos de mantenimiento superan el 35% del ingreso bruto.
| Situación | Recomendación |
|---|---|
| Inmueble libre de hipoteca, poco mantenimiento | Deducción ciega (35%) — más simple |
| Inmueble con hipoteca activa | Deducciones reales — intereses pueden superar el 35% |
| Remodelación reciente con facturas | Deducciones reales — ese año conviene |
| Inmueble con cuotas de mantenimiento altas | Calcular ambas opciones y elegir la que dé menor ISR |
Cómo Calcular el Pago Provisional Mensual de ISR
Los arrendadores deben presentar un pago provisional mensual de ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente al que se cobró la renta (Art. 116 LISR). El proceso es:
- Ingreso bruto mensual: suma de todas las rentas cobradas en el mes
- Deducciones del mes: aplica el 35% o la porción proporcional de tus deducciones reales en el mes
- Ingreso neto mensual = Ingreso bruto − Deducciones
- ISR del mes: aplica la tarifa mensual del Art. 96 LISR sobre el ingreso neto
- Acumula los ingresos del año: el pago provisional se acumula mes a mes
La tasa de ISR para el régimen de arrendamiento va del 1.92% al 35% según el ingreso acumulado, utilizando la misma tabla mensual del ISR para personas físicas.
Ejemplo simplificado (renta mensual $15,000, deducción ciega):
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Renta cobrada en el mes | $15,000 |
| Deducción ciega (35%) | $5,250 |
| Ingreso neto gravable | $9,750 |
| ISR aprox. (tasa ~14%) | ~$1,365 |
Puedes usar nuestra calculadora en línea o consultar con un contador para calcular tu ISR exacto, ya que la tarifa es progresiva y depende del total acumulado en el año.
¿Cuándo Aplica el IVA en Arrendamiento?
Este es uno de los puntos que más confusión genera. La regla general es:
- Casa habitación: EXENTA de IVA (Art. 9 fracc. II LIVA). Si rentas un departamento o casa para que alguien viva en ella, no cobras ni trasladas IVA.
- Inmuebles comerciales: GRAVADOS al 16% de IVA. Si rentas un local, bodega, oficina o nave industrial para actividad empresarial, debes cobrar y trasladar el IVA del 16% y declararlo mensualmente.
- Uso mixto: Si una parte del inmueble es habitacional y otra comercial, solo se traslada IVA sobre la parte comercial.
El IVA cobrado por arrendamiento comercial debe declararse en la declaración mensual de IVA del arrendador, a más tardar el día 17 del mes siguiente.
CFDI 4.0 para Arrendadores: Qué Datos Debe Llevar Tu Factura
Como arrendador estás obligado a emitir un CFDI 4.0 por cada periodo de renta cobrado. Los campos clave son:
| Campo | Valor requerido |
|---|---|
| Tipo de comprobante | I (Ingreso) |
| Régimen fiscal emisor | 606 — Arrendamiento |
| RFC receptor | RFC del arrendatario (inquilino) |
| Uso del CFDI | D10 (Arrendamiento) si el receptor es PF con régimen de arrendamiento; G03 (Gastos en general) si es PM |
| Descripción del servicio | “Arrendamiento de inmueble” + período y dirección |
| Método de pago | PUE si se cobró en el mismo período; PPD si habrá pago diferido |
| Forma de pago | 01 (Efectivo), 03 (Transferencia), 04 (Tarjeta de crédito), etc. |
| IVA | 16% si es inmueble comercial; Exento (0%) si es casa habitación |
Nota importante sobre el Complemento de Recepción de Pagos: Si acuerdas con tu inquilino que la renta del mes A se pagará en el mes B, debes emitir primero el CFDI con método de pago PPD y luego el Complemento de Recepción de Pagos (REP) cuando se concrete el cobro. Para más detalles, consulta nuestra guía del Complemento de Recepción de Pagos (REP) 2026.
Declaración Anual del Régimen de Arrendamiento
Además de los pagos provisionales mensuales, los arrendadores deben presentar la Declaración Anual de ISR en abril del año siguiente (personas físicas). En esta declaración:
- Se acumulan todos los ingresos del año de todas las fuentes (arrendamiento + salarios + honorarios + otros)
- Se aplican las deducciones personales permitidas por ley (gastos médicos, colegiaturas, donativos, etc.)
- Se calcula el ISR anual con la tarifa anual del Art. 152 LISR
- Se acreditan los pagos provisionales hechos durante el año
- Si resulta saldo a favor, puedes solicitar devolución; si hay diferencia a pagar, la liquidas en ese momento
Para conocer todas las deducciones personales que puedes aplicar en tu declaración anual, revisa nuestra guía de Deducciones Personales ISR 2026.
Copropietarios: ¿Cómo Tributan?
Si el inmueble pertenece a varias personas (herencia, sociedad conyugal, compra conjunta), cada copropietario tributa por su parte proporcional de los ingresos conforme a su porcentaje de copropiedad. Cada quien hace sus propios pagos provisionales y su declaración anual de forma independiente.
El representante común de la copropiedad puede llevar un solo registro, pero cada copropietario es responsable individual de su ISR correspondiente.
Errores Frecuentes que Activan una Auditoría del SAT
- No declarar ingresos en efectivo: El SAT cruza depósitos bancarios con ingresos declarados. Depósitos recurrentes que no correspondan a ingresos reportados activan revisiones.
- No emitir CFDI: El inquilino persona moral o persona física con actividad empresarial necesita el CFDI para deducir la renta. Si no se emite, el inquilino puede hacer una queja ante el SAT.
- Cambiar de deducción a mitad del año: La elección entre deducción ciega y deducciones reales aplica por todo el ejercicio fiscal.
- No pagar el IVA en locales comerciales: Es uno de los errores más costosos. El SAT lo detecta fácilmente por el giro del inquilino.
- Olvidar actualizar el RFC: Si cambias de domicilio, adquieres nuevos inmuebles o cambias de situación, debes actualizar tu RFC.
Para entender cómo el SAT detecta ingresos no declarados a través de movimientos bancarios, revisa nuestra guía de Depósitos en Efectivo y SAT 2026.
Arrendamiento y Venta del Inmueble: ¿Se Paga ISR por la Ganancia?
El régimen de arrendamiento cubre solo los ingresos por rentas. Si en algún momento decides vender el inmueble, la ganancia por la enajenación se declara de forma separada y puede estar exenta de ISR si el inmueble es tu casa habitación. Para más información, revisa nuestra guía de Venta de Casa Habitación 2026: Cómo Quedar Exento del ISR.
¿Conviene Crear una Persona Moral para Rentar Inmuebles?
Algunos arrendadores con varios inmuebles evalúan constituir una empresa (SA de CV, SAS, etc.) para tributar como persona moral al 30% de ISR sobre utilidades en lugar de las tasas de hasta 35% de persona física. Esta estrategia tiene ventajas y desventajas que dependen del volumen de ingresos, los gastos deducibles y la estrategia patrimonial. Para una evaluación personalizada, contáctanos.
Si los ingresos de la persona moral no superan ciertos límites, también podría tributar en el RESICO para personas morales con tasas menores al 30%.
En Carbajal Contadores llevamos la contabilidad y declaraciones de arrendadores personas físicas y morales: alta en el SAT, emisión de CFDI, pagos provisionales mensuales y declaración anual. Contáctanos para una asesoría personalizada.
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Este artículo es de carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. La normativa fiscal en México está sujeta a cambios continuos y cada situación particular puede generar consecuencias distintas. Antes de tomar cualquier decisión basada en este contenido, consulte a un contador público certificado o asesor fiscal calificado. Carbajal Contadores no asume responsabilidad por decisiones tomadas sin asesoría profesional individualizada. Para una consulta personalizada, contáctenos aquí.
