ISR en Venta de Casa e Inmuebles en México 2026: Cuánto Pagas, la Exención hasta 700,000 UDIs y lo que Retiene el Notario

Vender una propiedad en México puede generar una obligación fiscal significativa que muchos propietarios desconocen hasta que el notario les informa del monto a retener. El ISR por enajenación de bienes inmuebles grava la ganancia obtenida al vender una casa, departamento, local comercial, bodega o terreno. En 2026, la tasa es progresiva: puede ir del 0% al 35% sobre la ganancia, aunque existen deducciones importantes y una exención de hasta 700,000 UDIs (aproximadamente $5.8 millones de pesos) para la venta de casa habitación. Esta guía cubre todo lo que necesitas saber antes de firmar escrituras.

¿Cuándo Pagas ISR al Vender un Inmueble?

Debes pagar ISR cuando obtienes una ganancia de capital al vender un bien inmueble: es decir, cuando el precio de venta es mayor al costo fiscal del inmueble (costo de adquisición actualizado por inflación más las mejoras y gastos deducibles). No pagas ISR si la ganancia es cero o negativa. Las personas físicas que venden inmuebles lo hacen bajo el régimen de Capítulo IV del Título IV de la LISR (Enajenación de Bienes).

Cómo se Calcula el ISR en Venta de Inmuebles en 2026

El cálculo del ISR en venta de inmuebles sigue estos pasos:

Paso 1 — Calcular la ganancia bruta: Precio de venta menos el costo fiscal del inmueble.
Paso 2 — Determinar el costo fiscal: Costo original de adquisición actualizado con el factor de inflación del INPC desde la fecha de compra hasta la fecha de venta, más las mejoras y ampliaciones también actualizadas.
Paso 3 — Deducir gastos: Del precio de venta se pueden restar: gastos notariales e impuestos pagados al adquirir; comisiones o intermediación de compra y venta; gastos de mantenimiento o mejora con CFDI válido.
Paso 4 — Aplicar la tarifa: La ganancia neta resultante se divide entre los años transcurridos desde la adquisición (máximo 20 años) y se aplica la tarifa mensual del ISR para obtener el impuesto anual, que se multiplica por los años del período.

La tarifa del ISR es progresiva: las ganancias pequeñas pagan tasas bajas (puede llegar a 0% con el límite exento) y las ganancias altas pueden llegar a la tasa marginal del 35% prevista en el artículo 152 de la LISR.

Exención de Casa Habitación hasta 700,000 UDIs en 2026

La exención más importante en enajenación de inmuebles es la prevista en el artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR para la venta de casa habitación. En 2026, el monto exento es de hasta 700,000 UDIs de ganancia, equivalente a aproximadamente $5,800,000 pesos (el valor de la UDI fluctúa diariamente; consulta el valor vigente al día de la venta en el portal de Banxico).

Requisitos para Aplicar la Exención de Casa Habitación

✅ El vendedor debe ser persona física (no puede ser una empresa).
✅ El inmueble debe ser tu casa habitación principal al momento de la venta — no sirve una casa de descanso, local, bodega ni una propiedad que no hayas habitado como residencia principal.
✅ No haber ejercido esta exención en los 3 años anteriores a la venta actual. Solo puedes usar la exención una vez cada 3 años.
✅ Acreditar ante el notario que el inmueble fue efectivamente tu casa habitación, mediante documentos como: credencial de elector con esa dirección, recibos de luz, agua o teléfono, o declaración de impuesto predial.

Si la ganancia supera los 700,000 UDIs, el excedente sí paga ISR a la tarifa progresiva normal.

Lo que el Notario Retiene Provisionalmente

El notario público tiene la obligación legal de calcular y retener provisionalmente el ISR en el momento en que se firma la escritura de compraventa. El artículo 126 de la LISR establece que el notario retiene el 20% del monto de la ganancia de capital como pago provisional de ISR. Este monto debe enterarse al SAT dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura.

La retención del notario es provisional, no definitiva. En tu declaración anual (presentada en abril del año siguiente), se hace el cálculo definitivo del ISR con todos los factores: actualizaciones, deducciones, tarifa progresiva, retenciones del notario y posible saldo a favor o a cargo.

Deducciones Permitidas en la Venta de Inmuebles 2026

Para reducir la base del ISR, puedes deducir los siguientes conceptos (artículo 121 LISR), siempre que estén debidamente comprobados con CFDI o documento equivalente:

Deducción	Requisito
Costo original de adquisición actualizado (INPC)	Escritura de compra o contrato de compraventa
Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizadas	CFDI de los trabajos realizados
Gastos notariales, impuestos y derechos pagados al adquirir	Comprobantes de pago de la compra original
Comisiones de intermediación pagadas en la compra o la venta	CFDI del agente inmobiliario o corredor
Impuesto predial pagado en los años de posesión	Recibos de pago del predial

Punto clave: todas las mejoras o construcciones deben estar documentadas con CFDI válido y vigente al momento de la venta. Los trabajos pagados en efectivo o sin factura no son deducibles, lo que puede aumentar significativamente la base del ISR.

¿Qué Sucede si Vendes un Local, Bodega o Terreno?

La exención de 700,000 UDIs aplica exclusivamente para casa habitación. La venta de un local comercial, bodega, oficina, terreno no habitacional u otro tipo de inmueble diferente a la vivienda principal no tiene exención: la ganancia completa tributa con la tarifa progresiva del ISR. En estos casos, el notario también retiene el 20% de la ganancia de forma provisional.

Ejemplo Práctico: ISR en Venta de Casa Habitación en 2026

Supón que compraste una casa en 2014 en $1,500,000 pesos y la vendes en 2026 en $4,200,000 pesos. El costo actualizado por inflación (INPC desde 2014 a 2026, aproximadamente 60% de actualización) sería de $2,400,000 pesos. La ganancia neta sería de $1,800,000 pesos. Dado que 700,000 UDIs equivalen aproximadamente a $5,800,000 pesos, la ganancia de $1,800,000 está completamente dentro del límite exento, por lo que no pagas ISR sobre esa operación — siempre que el inmueble sea tu casa habitación principal y no hayas usado la exención en los últimos 3 años.

Si la ganancia hubiera sido de $7,000,000 pesos, el excedente de $1,200,000 sobre el límite exento sí tributaría a la tarifa progresiva. En ese caso, el cálculo preciso lo realiza el notario al momento de la escrituración.

La Declaración Anual y el Saldo a Favor

Si el notario retuvo el 20% de la ganancia como pago provisional, en tu declaración anual de personas físicas (presentada en abril de 2027 para el ejercicio 2026) debes incluir la operación. Si el cálculo definitivo del ISR resulta menor que la retención provisional, tienes un saldo a favor que puedes solicitar en devolución al SAT o compensar contra otras contribuciones. Si resulta mayor, debes cubrir la diferencia. Por ello, conserva todas las escrituras, facturas de mejoras y documentación desde el momento de la compra.

Para hacer el cálculo exacto del ISR en tu venta, obtener la simulación de retención del notario y planear la operación de forma fiscal óptima, en Carbajal Contadores te asesoramos antes de que firmes escrituras. Contáctanos aquí.