Si rentas una casa, un departamento, un local, una oficina, una bodega o un terreno, esos ingresos pagan ISR aunque el contrato sea “de palabra” y te paguen en efectivo. Las personas físicas que rentan inmuebles tributan en el capítulo III del título IV de la Ley del ISR (artículos 114 a 118), régimen fiscal 606, salvo que elijan el RESICO. Esta guía explica cómo calcular tu impuesto, cuándo cobrar IVA, qué te retiene una empresa que te renta y qué factura emitir.

Primero: ¿régimen de arrendamiento o RESICO?

Si tus ingresos totales del año no pasan de $3.5 millones, puedes tributar en el RESICO de personas físicas: pagas entre 1% y 2.5% de lo que cobras, sin deducciones. En el régimen de arrendamiento pagas con la tarifa progresiva del ISR, pero sobre la renta menos deducciones. Con rentas moderadas y pocos gastos, el RESICO suele salir más barato; con hipoteca o gastos altos, conviene hacer el cálculo de ambos antes de elegir.

Cómo se calcula el ISR en el régimen de arrendamiento

Cada mes restas a la renta cobrada tus deducciones y aplicas la tarifa mensual del artículo 96 de la Ley del ISR. El pago provisional vence el día 17 del mes siguiente (artículo 116). Puedes elegir entre dos formas de deducir (artículo 115):

Deducción ciegaDeducciones reales
Qué restas35% de la renta, más el predialGastos comprobados con CFDI
Necesitas facturas de gastosNo (solo del predial)Sí
Conviene cuandoEl inmueble está pagado y tiene poco mantenimientoTienes crédito hipotecario, remodelaciones o gastos mayores al 35%

Deducciones reales permitidas: predial y contribuciones locales de mejoras; gastos de mantenimiento que no sean mejoras y el agua, si los pagas tú; intereses reales de créditos usados para comprar, construir o mejorar el inmueble; sueldos, comisiones y honorarios de quien lo administra o cuida, con sus cuotas al IMSS; primas de seguros del inmueble; y la depreciación de la construcción al 5% anual (no del terreno).

La opción de deducción ciega se elige al presentar el pago provisional del primer mes del año y se mantiene en los pagos provisionales de ese ejercicio.

Ejemplo con deducción ciega (2026)

ConceptoMonto
Renta cobrada en el mes (casa habitación)$15,000
Deducción ciega (35%)$5,250
Base del pago provisional$9,750
ISR del mes con la tarifa mensual 2026≈ $702

Cálculo: cuota fija de $420.96 más 10.88% sobre el excedente de $7,168.71 (tarifa mensual del Anexo 8 de la RMF 2026). Si pagaste predial ese mes, también lo restas y el impuesto baja.

Pagos trimestrales: si solo tienes ingresos por arrendamiento y tus rentas mensuales no pasan de 10 veces la UMA mensual (unos $35,662 en 2026), puedes hacer los pagos provisionales cada tres meses.

¿Cobras IVA por la renta?

  • Casa habitación: exenta de IVA (artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA). Ojo: si la rentas amueblada, la exención no aplica y cobras IVA.
  • Locales, oficinas, bodegas, naves y terrenos: IVA del 16% (8% en la región fronteriza con el estímulo vigente). Lo declaras cada mes a más tardar el día 17.
  • Uso mixto: el IVA se cobra solo sobre la parte que no es habitacional.

Si tu inquilino es una empresa: retenciones

Cuando te renta una persona moral, debe retenerte el 10% de la renta como ISR (artículo 116 de la Ley del ISR) y, si el arrendamiento causa IVA, dos terceras partes del IVA (artículo 1-A de la Ley del IVA y su reglamento). Te entrega un CFDI de retenciones. Tú sigues presentando tu pago provisional y restas lo que te retuvieron; no se sustituye tu declaración.

La factura (CFDI) que debes emitir

  • Un CFDI de ingreso por cada renta cobrada, con régimen fiscal del emisor 606 Arrendamiento.
  • Uso del CFDI que indique el inquilino; si es empresa o negocio, normalmente G03 Gastos en general.
  • Descripción con el periodo y el domicilio del inmueble; IVA exento o al 16% según el uso.
  • Método de pago PUE si cobras en el mismo mes; si cobrarás después, PPD y luego el complemento de recepción de pagos.

Declaración anual

En abril del año siguiente sumas las rentas con tus demás ingresos (sueldos, honorarios, etc.), aplicas tus deducciones personales, calculas el impuesto con la tarifa anual del artículo 152 y restas los pagos provisionales y las retenciones del año. Si el inmueble es de varios dueños, cada copropietario declara su parte.

Rentas altas: obligaciones antilavado

El arrendamiento es actividad vulnerable cuando la renta mensual de un inmueble es de 1,605 UMA o más (unos $188,282 en 2026): debes identificar al inquilino y darte de alta en el padrón del SAT. Si llega a 3,210 UMA (unos $376,565), también debes presentar el aviso (artículo 17, fracción XV, de la LFPIORPI). Más detalle en nuestra guía de la Ley Antilavado.

Errores que más revisiones causan

  • No declarar rentas en efectivo o transferencias: el SAT compara tus depósitos bancarios con lo que declaras.
  • No cobrar IVA en un local o en una casa amueblada.
  • No restar las retenciones que te hizo un inquilino persona moral, o restarlas sin tener su CFDI de retenciones.
  • Cambiar de deducción ciega a reales a mitad del año.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la deducción ciega?

Es restar el 35% de la renta sin comprobar gastos, más el predial que pagues.

¿Rentar una casa causa IVA?

No, si es casa habitación sin amueblar. Sí, si se renta amueblada o para uso comercial.

Me renta una empresa y me retiene 10%, ¿ya no declaro?

Sí declaras. Presentas tu pago provisional y restas la retención con el CFDI de retenciones que te dio la empresa.

Fuentes oficiales

En Carbajal Contadores llevamos las declaraciones de arrendadores: comparamos RESICO contra arrendamiento, emitimos tus CFDI y presentamos pagos mensuales y anual. Escríbenos para revisar tu caso.

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Revisado por María del Rosario Carbajal, contadora y responsable de comunicación de Carbajal Urrutia y Asociados. Actualizado: octubre de 2026.

La información de este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las tasas y montos pueden cambiar; revisa tu caso con un profesional. ¿Necesitas orientación personalizada? Contáctanos aquí.