ISR por Arrendamiento de Inmuebles en México 2026: Guía Completa para Personas Físicas — Cómo Declarar, Deducciones Permitidas y Cuánto Pagas al SAT

Si eres propietario de una casa, departamento, local comercial, oficina, bodega o terreno en México y lo rentas a un tercero, estás obligado a declarar esos ingresos ante el SAT cada mes y pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) correspondiente. En 2026, el arrendamiento de inmuebles es uno de los segmentos con mayor fiscalización: el SAT cruza los contratos de arrendamiento con los depósitos bancarios, las retenciones reportadas por los inquilinos y la información del Registro Público de la Propiedad. Esta guía explica la mecánica completa del ISR por arrendamiento para personas físicas en México: cómo se calcula, qué gastos puedes deducir, cuándo conviene la deducción ciega y cuáles son tus obligaciones adicionales.

¿En Qué Régimen Fiscal Debes Tributar si Rentas un Inmueble?

Las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles tributan en el Capítulo III del Título IV de la Ley del ISR: “De los Ingresos por Arrendamiento y en General por Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles” (artículos 114 a 118 de la LISR). Este régimen aplica para casas habitación, departamentos, locales, oficinas, bodegas, terrenos, naves industriales y cualquier otro inmueble arrendado a terceros.

Importante: si tus ingresos por arrendamiento no superan los $3,500,000 de pesos anuales en 2026, podrías optar por tributar en el RESICO (Régimen Simplificado de Confianza), pagando una tasa fija del 1% al 2.5% sobre el ingreso cobrado, sin calcular deducciones. Sin embargo, el RESICO en arrendamiento tiene restricciones específicas. Consulta con tu contador antes de elegir régimen.

¿Cuándo Debes Declarar? La Obligación es Mensual

Los pagos provisionales de ISR por arrendamiento son mensuales y deben presentarse a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos. Los ingresos de agosto 2026, por ejemplo, se declaran y pagan a más tardar el 17 de septiembre de 2026.

Excepción: si en el ejercicio anterior tus ingresos por arrendamiento no excedieron los $483,111.87 pesos (equivalente a 10 salarios mínimos del área geográfica del contribuyente elevados al año en 2026), puedes optar por hacer los pagos trimestrales, presentándolos en los meses de abril, julio, octubre y enero del año siguiente.

Además del pago mensual o trimestral, debes presentar la declaración anual antes del 30 de abril del año siguiente, donde concilias todos tus ingresos, deducciones y retenciones del ejercicio.

Dos Opciones para Calcular el ISR: Deducción Real vs. Deducción Ciega del 35%

El régimen de arrendamiento te da a elegir entre dos formas de calcular la base del ISR:

Opción 1: Deducciones Reales (Gastos Comprobados con CFDI)

Puedes deducir los gastos reales que se originan directamente del arrendamiento del inmueble. El artículo 115 de la LISR permite deducir:

Impuesto Predial pagado durante el año por el inmueble arrendado (100% deducible, requiere CFDI o comprobante oficial del municipio).
Gastos de mantenimiento y conservación: plomería, electricidad, pintura, reparaciones. Todos deben tener CFDI y pagarse de manera electrónica para ser deducibles.
Intereses reales pagados por créditos hipotecarios usados para adquirir el inmueble arrendado (solo el interés real, no la parte que corresponde a inflación).
Primas de seguros sobre el inmueble arrendado (seguro de daños, responsabilidad civil, entre otros), con CFDI.
Cuotas de administración o mantenimiento de condominios, si el arrendador las paga (con CFDI).
Depreciación del inmueble: a una tasa del 5% anual sobre el monto original de inversión actualizado por inflación (INPC), en la parte proporcional al tiempo arrendado. Solo aplica si el inmueble se usa exclusivamente para arrendamiento.

Fórmula: ISR = (Ingresos por renta – Deducciones permitidas) × Tarifa progresiva del artículo 96 de la LISR.

Opción 2: Deducción Ciega del 35% (Sin Comprobantes)

Si no tienes CFDI de todos tus gastos o prefieres simplificar el cálculo, puedes optar por la deducción ciega: deducir automáticamente el 35% del ingreso mensual por renta, más el Impuesto Predial pagado en el año, sin necesidad de comprobar nada más.

Esta opción es irrevocable para el ejercicio en que se elige: una vez que optas por deducción ciega en enero, no puedes cambiar a deducciones reales hasta el año siguiente.

Fórmula: ISR = (Ingresos por renta – 35% de los ingresos – Predial proporcional del mes) × Tarifa progresiva del artículo 96 de la LISR.

¿Cuándo conviene la deducción ciega? Cuando tus gastos reales comprobables son menores al 35% del ingreso. Si rentas un departamento sin hipoteca y con gastos mínimos de mantenimiento, la deducción ciega casi siempre es más conveniente. Si tienes un crédito hipotecario vigente con intereses reales significativos o gastas mucho en mantenimiento, puede convenir deducir los gastos reales.

Ejemplo Práctico de Cálculo del ISR en Arrendamiento 2026

Supón que rentas un departamento en $18,000 pesos mensuales. El predial anual es $4,800 pesos. No tienes hipoteca. Usas deducción ciega:

Ingreso mensual: $18,000
Deducción ciega (35%): $18,000 × 35% = $6,300
Predial proporcional mensual: $4,800 ÷ 12 = $400
Base del ISR: $18,000 – $6,300 – $400 = $11,300

A esa base de $11,300 se aplica la tarifa mensual del artículo 96 de la LISR 2026. El ISR mensual aproximado resultante oscila entre $720 y $900 pesos, dependiendo de si tienes otros ingresos acumulables en el mes. En la declaración anual puedes acreditar tus deducciones personales (gastos médicos, colegiaturas, seguros) para reducir el impuesto del ejercicio.

¿Qué Pasa si tu Inquilino es una Empresa (Persona Moral)?

Si tu inquilino es una empresa (persona moral), está obligado a retenerte el 10% del ISR sobre el monto de la renta mensual (artículo 116 de la LISR). Esa retención es un pago provisional a cuenta de tu impuesto anual: la empresa te entregará un CFDI de retenciones y lo enterará al SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente. En ese caso, puedes optar por no hacer pagos provisionales mensuales propios, ya que la retención del inquilino los sustituye (si es tu único ingreso por arrendamiento).

Si tu inquilino es una persona física, él no está obligado a retenerte el ISR — tú eres responsable de hacer el pago provisional mensual.

¿Debes Emitir CFDI por la Renta que Cobras?

Sí. El artículo 29 del CFF obliga a emitir un CFDI por cada pago de renta que recibas, en el mismo mes en que se recibe el ingreso. El CFDI debe tener tipo de comprobante Ingreso, régimen fiscal del emisor Régimen de Arrendamiento (clave 0401) y uso del CFDI G03 (Gastos en general) si el inquilino es empresa.

Arrendamiento de Casa Habitación vs. Local Comercial: La Diferencia en el IVA

Si rentas una casa habitación a persona física, ese ingreso está exento de IVA (artículo 20 fracción I de la LIVA). Sin embargo, el ISR sí se causa y debes declararlo mensualmente. Si rentas un local comercial, oficina, bodega o cualquier uso distinto al habitacional, ese arrendamiento sí causa IVA al 16% (o al 8% si estás en zona fronteriza), que debes reportar en la DIOT mensual.

¿Cuándo Tienes Obligaciones de la Ley Antilavado como Arrendador?

Si tus ingresos por arrendamiento superan los $188,282 pesos mensuales (1,605 UMAs en 2026), tienes la obligación de inscribirte en el Padrón de Actividades Vulnerables bajo la LFPIORPI y reportar al SAT las operaciones que superen ese umbral. El SAT suma todos tus contratos de arrendamiento simultáneos para determinar si cruzas el umbral. Las multas por no registrarse pueden superar los $6 millones de pesos.

Consulta nuestra guía específica sobre el Padrón de Actividades Vulnerables para Arrendadores para conocer los detalles.

¿Qué Pasa si Decides Vender el Inmueble que Arrendabas?

Si en algún momento decides vender el inmueble que estabas arrendando, el SAT aplicará las reglas del ISR por enajenación de inmuebles: la ganancia obtenida (precio de venta menos costo de adquisición actualizado por INPC) se acumula a tus demás ingresos y el ISR lo retiene y calcula el notario. Si el inmueble fue tu casa habitación principal, puedes aplicar la exención de hasta 700,000 UDIs (~$5.8 millones de pesos) si cumples los requisitos.

Checklist de Obligaciones para Arrendadores Personas Físicas en 2026

✅ Emitir CFDI por cada pago de renta recibido, en el mismo mes.
✅ Presentar pago provisional de ISR (mensual o trimestral) dentro del plazo.
✅ Declarar IVA mensual (si el inmueble es de uso no habitacional).
✅ Presentar la DIOT si causas IVA en el arrendamiento.
✅ Presentar declaración anual antes del 30 de abril del año siguiente.
✅ Conservar los CFDI de deducciones (predial, mantenimiento, seguros, hipoteca) por al menos 5 años.
✅ Inscribirse en el Padrón de Actividades Vulnerables si la renta mensual supera $188,282 pesos.

En Carbajal Contadores llevamos la contabilidad completa de personas físicas con ingresos por arrendamiento: declaraciones mensuales, anuales, CFDI, DIOT y cumplimiento de la Ley Antilavado cuando aplica. Contáctanos para que revisemos tu situación fiscal sin costo.