Venta de Casa Habitación en México 2026: Cómo Quedar Exento del ISR hasta $5.7 Millones — Requisitos, Notario y Casos en que Sí Pagas

Vender tu casa en México puede ser completamente libre de ISR si cumples los requisitos que establece el artículo 93, fracción XIX-a de la LISR. En 2026, la exención aplica sobre ventas de hasta 700,000 UDIs — equivalentes a aproximadamente $5.7 millones de pesos al valor de la UDI de agosto de 2026. Sin embargo, la exención tiene condiciones específicas que muchos vendedores desconocen, y no cumplirlas puede resultar en un impuesto del 25% al 35% sobre la ganancia o sobre el precio de venta. Entiende exactamente cuándo aplica, cómo acreditarla ante el notario y en qué casos sí debes pagar ISR.

¿Cuándo Aplica la Exención de ISR por Venta de Casa Habitación?

La exención aplica cuando se cumplen todas las siguientes condiciones simultáneamente:

Eres persona física residente en México: La exención solo aplica a personas físicas — no a empresas ni personas morales. Si vendes como empresa, el ISR se calcula normalmente sobre la ganancia.
El inmueble es tu casa habitación: Debe ser el lugar donde vives efectivamente, no un inmueble de inversión, local comercial, bodega ni terreno. Las propiedades que hayas tenido en arrendamiento no califican para la exención de casa habitación.
El precio de venta no supera 700,000 UDIs: En agosto de 2026, el tope ronda los $5,698,000 pesos. El límite aplica sobre el precio total de venta, no sobre la ganancia obtenida.
No has usado esta exención en los últimos 3 años: Solo puedes aplicarla una vez cada tres años. Si vendiste otra casa con exención en 2023, 2024 o 2025, en 2026 no puedes aplicarla.

El Límite de 700,000 UDIs: El Error Más Común

Un error muy frecuente es pensar que el límite de 700,000 UDIs aplica sobre la ganancia de la venta. No es así: aplica sobre el precio total de venta del inmueble. Si vendes tu casa en $6 millones de pesos y el límite está en $5.7 millones, el excedente de $300,000 pesos sí genera ISR, aunque hayas comprado la casa hace 20 años y tu ganancia real sea mucho mayor al excedente. Cuando el precio de venta supera el límite de 700,000 UDIs, la exención aplica de forma proporcional sobre la parte del precio que está dentro del límite, y el ISR se calcula sobre la fracción que excede. El notario realiza este cálculo automáticamente al formalizar la escritura.

¿Cómo Acreditar ante el Notario que el Inmueble es tu Casa Habitación?

El notario público está obligado a verificar ante el SAT que el inmueble es efectivamente tu casa habitación y que no has usado la exención en los últimos 3 años. Para acreditar que el inmueble es tu residencia, debes presentar documentos a tu nombre con el domicilio del inmueble que demuestren habitualidad:

Credencial de elector (INE) con la dirección del inmueble
Recibos de servicios a tu nombre: agua, luz, gas, teléfono
Estados de cuenta bancarios con el domicilio del inmueble
Contrato de arrendamiento o escritura de propiedad para acreditar titularidad
Constancia de domicilio fiscal ante el SAT con esa dirección

El notario consulta en línea el sistema del SAT para verificar que no existe una exención de casa habitación aplicada en los tres ejercicios anteriores. Si el SAT no encuentra antecedentes, la exención procede y el notario no retiene ISR. La Constancia de Situación Fiscal puede ser útil para confirmar tu RFC y domicilio ante el notario, aunque el SAT la consulta directamente en sus sistemas.

¿En Qué Casos Sí Debes Pagar ISR al Vender tu Casa?

Precio de venta mayor a 700,000 UDIs: El ISR aplica sobre la parte proporcional que excede el límite.
Ya usaste la exención en los últimos 3 años: La venta causa ISR sobre toda la ganancia.
No puedes acreditar que era tu casa habitación: El notario retendrá ISR sobre la totalidad de la ganancia o aplicará la retención del 20% sobre el precio de venta como pago provisional.
Casa parcialmente usada como negocio: Si una parte del inmueble la usabas como local u oficina deduciendo gastos ante el SAT, esa parte proporcional no aplica a la exención y genera ISR.

¿Cómo Se Calcula el ISR Si Sí Causa Impuesto?

Cuando la venta causa ISR total o parcialmente, el cálculo se basa en la ganancia = precio de venta − costo comprobado de adquisición actualizado. El costo de adquisición actualizado incluye el precio original de compra según escritura pública, las mejoras y ampliaciones con comprobantes fiscales (CFDI), los gastos notariales de la compra original, y la actualización de todos estos conceptos por inflación (factor INPC) desde la fecha de adquisición hasta la venta.

El ISR provisional lo retiene el notario a la tasa del 25% sobre la ganancia (o 20% sobre el precio de venta si no se puede determinar el costo). Al presentar la declaración anual, puedes aplicar la tarifa progresiva del artículo 152 de la LISR que puede resultar en una tasa menor y generar saldo a favor. También puedes deducir las deducciones personales del ejercicio para reducir la base gravable total.

Venta de Casa Heredada: Casos Especiales

Si vendiste una casa que heredaste o recibiste por donación, el costo comprobado de adquisición es el valor declarado en la escritura de herencia o donación, actualizado por INPC desde esa fecha. Si el inmueble heredado era la casa habitación del causante, no automáticamente califica para la exención del heredero: lo que importa es que sea la casa habitación del vendedor (el heredero). Si el heredero vivía en ese inmueble antes y después de la herencia y cumple los demás requisitos, sí puede aplicar la exención.

En Carbajal Contadores analizamos tu situación específica antes de que firmes la escritura: calculamos si tu venta califica completamente para la exención, estimamos el ISR en caso de que aplique parcialmente y te asesoramos sobre la documentación que debes llevar al notario. Contáctanos antes de vender tu propiedad.