Cuando vendes una casa, un departamento, un local o un terreno, el SAT grava la ganancia: la diferencia entre lo que recibes y lo que te costó el inmueble, actualizado por inflación. Si lo que vendes es tu casa habitación, la ley te da una exención importante: no pagas ISR si el precio de venta no rebasa 700,000 UDIS (alrededor de 6 millones de pesos en 2026). Aquí te explicamos cómo funciona, qué puedes deducir y qué calcula el notario.

Exención por venta de casa habitación

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta el ingreso por la venta de la casa habitación del contribuyente cuando se cumplen tres condiciones:

  • El precio de venta (no la ganancia) no excede de 700,000 UDIS, con el valor de la UDI del día de la operación.
  • La venta se formaliza ante notario o fedatario público.
  • No vendiste otra casa habitación con esta exención en los tres años anteriores.

Cómo demuestras que era tu casa habitación

Ante el notario debes acreditar que vivías ahí, con documentos cuyo domicilio coincida con el de la escritura: credencial para votar vigente, recibos de luz o de teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios o de tarjetas. Pueden estar a tu nombre o al de tu cónyuge, tus padres o tus hijos (artículo 155 del Reglamento de la LISR). Una casa de descanso, un local o una propiedad que rentabas no califican.

Si el precio rebasa las 700,000 UDIS

La exención no se pierde por completo: solo el excedente paga ISR. La ganancia gravada se calcula en la proporción que representa el excedente sobre el precio total.

Cómo se calcula la ganancia

  1. Precio de venta.
  2. Menos el costo de adquisición actualizado. Se separa el terreno de la construcción. La construcción pierde 3% de su costo por cada año transcurrido (sin bajar de 20%); el terreno no. Después ambos se actualizan con el INPC desde el mes de compra hasta el de venta.
  3. Menos las demás deducciones del artículo 121 de la LISR (tabla abajo).
  4. El resultado es la ganancia. Se divide entre los años transcurridos desde la compra (máximo 20) para aplicar la tarifa y no castigar con la tasa más alta una ganancia que se generó en muchos años.
Deducción (art. 121 LISR)Cómo se comprueba
Costo de adquisición del terreno y de la construcción, actualizadoEscritura de compra
Construcciones, mejoras y ampliaciones (no reparaciones ni mantenimiento)CFDI de los trabajos
Gastos notariales, impuestos y derechos de la escritura de compra y de la de venta pagados por tiComprobantes de pago
Comisiones de intermediación pagadas por ti en la compra o en la ventaCFDI del agente inmobiliario

El predial y el mantenimiento no son deducibles en la venta. Las mejoras pagadas sin factura tampoco, así que conserva cada CFDI desde que compras.

Qué calcula y retiene el notario

En la venta de inmuebles el notario calcula el pago provisional de ISR por cada operación (artículo 126 de la LISR): divide la ganancia entre los años transcurridos, aplica la tarifa que se construye con la del artículo 96 y multiplica el resultado por esos mismos años. Lo entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura y te entrega el comprobante. No es un 20% fijo: esa tasa sobre el precio total aplica a la venta de otro tipo de bienes, no de inmuebles.

Además, el artículo 127 prevé un pago de 5% sobre la ganancia que se entera a la entidad federativa donde está el inmueble; ese pago se acredita contra el provisional federal, así que no es un impuesto adicional.

Ejemplos

Venta exenta. Compraste tu casa en 2014 en $1,500,000 y la vendes en 2026 en $4,200,000. Como el precio es menor que 700,000 UDIS, si acreditas que es tu casa habitación y no usaste la exención en los últimos tres años, no pagas ISR, sin importar el tamaño de la ganancia.

Venta con excedente. Vendes tu casa en $8,000,000 y, para el ejemplo, 700,000 UDIS equivalen a $6,000,000 ese día. El excedente es $2,000,000, que representa 25% del precio. Si tu ganancia total, ya con deducciones, fue de $4,700,000, solo el 25% ($1,175,000) es gravable. Sobre esa cantidad el notario calcula el pago provisional.

Local, terreno o casa que no habitas

La exención es solo para casa habitación. En la venta de un local, una bodega, un terreno o una casa que rentabas, toda la ganancia paga ISR con el mismo procedimiento. Si rentabas el inmueble, revisa también tu régimen de arrendamiento.

La declaración anual

Si la venta generó ISR, la incluyes en tu declaración anual de abril del año siguiente y acreditas el pago provisional que hizo el notario. Si la venta estuvo exenta pero tus ingresos exentos del año superan $500,000, debes informarla en la declaración anual (artículo 150 de la LISR); no hacerlo puede costarte la exención.

Preguntas frecuentes

¿La exención de 700,000 UDIS es sobre la ganancia o sobre el precio?

Sobre el precio de venta (la contraprestación). Si el precio no rebasa ese límite, toda la venta está exenta.

¿Cada cuánto puedo usar la exención?

Una vez cada tres años. El notario consulta al SAT si ya la usaste.

¿Y si heredé la casa?

El costo y la fecha de adquisición son los de quien te la heredó, lo que suele aumentar la ganancia. Revisa nuestra guía de herencias y sucesiones.

Fuentes

En Carbajal Contadores hacemos el cálculo antes de que firmes la escritura, para que sepas cuánto vas a pagar y qué documentos reunir. Contáctanos aquí.

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Revisado por María del Rosario Carbajal, contadora y responsable de comunicación de Carbajal Urrutia y Asociados. Actualizado: octubre de 2026.

La información de este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. El cálculo depende de la fecha y el costo de adquisición, las mejoras y tu situación fiscal; revísalo con un profesional antes de firmar.