Herencias y Sucesiones en México 2026: Cuándo Se Paga ISR al SAT, el ISABI por Estado y la Guía Fiscal Completa para el Heredero

Una de las preguntas más frecuentes que reciben los contadores en México es: “¿Tengo que pagar impuestos por la herencia que recibí?” La respuesta corta es: depende. El ISR federal tiene una exención amplia para herencias entre parientes cercanos, pero esa exención tiene límites importantes y, además, no elimina el impuesto estatal sobre adquisición de inmuebles (ISABI), que se aplica en la mayoría de los estados aunque el heredero sea hijo o cónyuge del fallecido. En 2026, además, existe una iniciativa legislativa en el Senado para gravar herencias superiores a 14 millones de pesos que, aunque no está aprobada, merece atención.

La Regla General: Las Herencias Están Exentas de ISR Federal

El artículo 93, fracción XXII de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece que los ingresos obtenidos por herencia o legado están exentos del ISR. Esto aplica independientemente del valor de la herencia y sin importar si se trata de bienes inmuebles, cuentas bancarias, inversiones, vehículos, acciones o cualquier otro tipo de bien. La exención no tiene un tope en pesos: puedes heredar un inmueble de 10 millones de pesos y el ISR federal por la herencia en sí es cero.

Sin embargo, esta exención aplica mientras el heredero no venda o enajene los bienes heredados. Si vendes el inmueble heredado, el ISR por la ganancia en la venta sí aplica, calculada desde el costo original de adquisición del fallecido (o el valor avalúo al momento de la herencia, lo que sea mayor). Es un error común pensar que si heredaste, puedes vender sin pagar ISR: el ISR se genera sobre la ganancia de la venta, no sobre la herencia misma.

¿Cuándo Sí Se Paga ISR por una Herencia?

Aunque la exención del artículo 93 fracción XXII es amplia, hay situaciones en las que la herencia sí genera una obligación de ISR o de informar al SAT:

Herencias entre personas que no son parientes en línea recta ni cónyuge: la exención aplica a cualquier heredero legítimo bajo la ley, pero si el testador dejó bienes a personas que no son familia directa (amigos, parejas sin matrimonio legal, sobrinos, primos), el SAT puede cuestionar si la transferencia fue realmente una herencia o si encubre otro acto jurídico. En estos casos es fundamental contar con el acta de herencia expedida por notario.
Ingresos generados por los bienes durante el proceso sucesorio: si los bienes heredados generan rentas, dividendos o intereses mientras se tramita la sucesión, esos ingresos sí son acumulables para ISR del albacea o heredero que los recibe, según las reglas del régimen de arrendamiento o del que corresponda.
Acumulación de herencias superiores a $600,000 pesos en un año: el artículo 90 de la LISR obliga a informar al SAT cuando se reciben préstamos, donativos o herencias por montos que superen $600,000 pesos en el año. Si no se presenta una declaración informativa o complementaria, el SAT puede considerar esos ingresos como acumulables y determinar un ISR a cargo.
Herencias en efectivo que generan discrepancia fiscal: si recibes una herencia en efectivo y ese dinero aparece en tus cuentas bancarias sin respaldo, el SAT puede incluirlo en una revisión de discrepancia fiscal (cuando tus gastos superan tus ingresos declarados). El acta de herencia es el documento que demuestra el origen lícito del dinero.

El ISABI: El Impuesto Estatal que Sí Se Paga Casi Siempre en Inmuebles

El Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), también conocido como ISAI en algunos estados, es un impuesto estatal que se paga cuando se transfiere la propiedad de un inmueble, incluyendo las transferencias por herencia. Este impuesto no está exento aunque la herencia sí lo esté para efectos del ISR federal. Es recaudado por las tesorerías municipales o estatales y se entera ante el notario al momento de escriturar la herencia.

Las tasas varían significativamente por estado. Algunos ejemplos en 2026:

Ciudad de México: tasa progresiva que puede llegar al 4.5% del valor del inmueble. Los herederos en línea directa o cónyuge pueden tener una reducción o exención parcial según el valor catastral.
Jalisco: tasa general del 2% sobre el valor de adquisición. Para herencias entre cónyuge, hijos o padres puede aplicar una exención o reducción del 50%.
Nuevo León: tasa del 2% sobre el valor de adquisición, con posibilidades de exención para herencias entre cónyuge e hijos menores de edad.
Estado de México: tasa del 2.5% al 3.5% dependiendo del municipio y del valor del inmueble.
Quintana Roo: tasa de hasta el 6.5% en ciertos municipios, sin exención específica por herencia.

El notario tiene la obligación de retener y enterar el ISABI antes de escriturar la herencia. El heredero debe presupuestar este costo al aceptar la herencia, especialmente si se trata de un inmueble de alto valor.

Qué Hacer con las Deudas Fiscales del Fallecido

Uno de los aspectos más importantes —y frecuentemente ignorados— al heredar es que junto con los bienes se heredan las deudas, incluidas las fiscales. Si el autor de la sucesión tenía créditos fiscales ante el SAT, adeudos con el IMSS o con el INFONAVIT, esas obligaciones pueden recaer sobre el patrimonio de la sucesión y, en consecuencia, sobre los herederos.

Antes de aceptar formalmente una herencia, es recomendable:

Solicitar la Opinión de Cumplimiento Fiscal del fallecido ante el SAT para verificar si hay adeudos pendientes de ISR, IVA u otros impuestos.
Verificar si el fallecido era persona moral (socio de empresa) y si la empresa tiene obligaciones fiscales pendientes.
Revisar si existen declaraciones fiscales omitidas del causante que puedan generar adeudos posteriores.
Considerar la opción de aceptar la herencia a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad del heredero al valor de los bienes recibidos, protegiéndolo de deudas que superen ese valor.

La Iniciativa Legislativa 2026: Gravar Herencias Superiores a 14 Millones de Pesos

El 22 de abril de 2026, se presentó ante el Senado de la República una iniciativa de reforma a la LISR para establecer una tasa de ISR del 10% sobre la parte de herencias que supere los 14 millones de pesos. A la fecha de este artículo (agosto 2026), la iniciativa no ha sido aprobada ni está vigente. Su aprobación dependería de que sea incluida en el Paquete Económico 2027 que la SHCP presentará al Congreso el 8 de septiembre de 2026.

Si la iniciativa avanza, el impacto sería significativo para familias con patrimonios inmobiliarios en ciudades como CDMX, Guadalajara o Monterrey, donde un solo inmueble puede superar los 10 millones de pesos. Las estrategias de planeación patrimonial (fideicomisos, donaciones en vida, sociedades familiares) tomarían mayor relevancia para estructurar la transmisión de patrimonio de manera fiscalmente eficiente.

5 Pasos para Heredar Sin Problemas Fiscales en 2026

Paso 1 — Obtén el acta de defunción y el testamento: inicia el proceso con el notario o ante el juez de lo familiar si no hay testamento. El acta de herencia es el documento base para acreditar el origen de los bienes ante el SAT y las instituciones bancarias.
Paso 2 — Verifica las deudas fiscales del causante: solicita la Opinión de Cumplimiento del SAT y revisa si el fallecido presentó sus declaraciones anuales y mensuales de los últimos 5 años (plazo de prescripción).
Paso 3 — Acepta la herencia ante notario e incluye un avalúo actualizado: el valor de los bienes al momento de la herencia establece el costo fiscal de los bienes para efectos de una futura venta. Un avalúo más alto al momento de heredar puede reducir el ISR que pagarás si vendes más adelante.
Paso 4 — Informa al SAT si superas el umbral de $600,000 pesos: si la herencia supera este monto, presenta una declaración complementaria o informativa para que el SAT no considere el ingreso como no declarado. Tu contador puede orientarte sobre el procedimiento correcto.
Paso 5 — Actualiza el RFC de los bienes a tu nombre: los inmuebles, vehículos y cuentas bancarias heredados deben ser actualizados en sus registros ante Hacienda, el REPOM, el RENAPO y las instituciones correspondientes. Esta actualización es la que te permite declarar correctamente los ingresos que generen esos bienes.

En Carbajal Contadores acompañamos a herederos en el proceso de cumplimiento fiscal: verificamos adeudos del causante, calculamos el ISABI según el estado, y coordinamos con el notario para que la transmisión de bienes sea correcta y sin sorpresas del SAT. Contáctanos para asesoría personalizada.