ISR por Arrendamiento en México 2026: Cómo Declarar tus Ingresos, Deducciones y Si te Conviene el RESICO

Rentar un inmueble en México no es solo cobrar la mensualidad: implica obligaciones fiscales concretas ante el SAT que muchos propietarios desconocen o cumplen de forma incorrecta. En 2026, el SAT intensificó el cruce automático entre los CFDI de arrendamiento emitidos, las declaraciones mensuales y los pagos bancarios, lo que ha derivado en requerimientos masivos a personas físicas que no declararon sus ingresos por renta o lo hicieron de forma inconsistente.

Si eres dueño de un departamento, local comercial, oficina, bodega o cualquier inmueble que rentas en México, esta guía te explica exactamente qué debes hacer en 2026, cuánto debes pagar y cuál es el régimen que más te conviene.

¿Qué es el Régimen de Arrendamiento y a Quién Aplica?

El Régimen de Arrendamiento está regulado en los artículos 114 al 118 de la Ley del ISR (LISR) y aplica a personas físicas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles: casas habitación, departamentos, locales comerciales, oficinas, bodegas, naves industriales, terrenos y cualquier construcción. Si tú cobras una renta mensual por alguno de estos inmuebles, estás en este régimen — aunque no lo hayas elegido formalmente.

En 2026 existen dos opciones fiscales para personas físicas arrendadoras:

Régimen de Arrendamiento (Título IV, Capítulo III de la LISR): el régimen tradicional, donde el ISR se calcula sobre los ingresos menos deducciones (reales o la deducción ciega del 35%).
RESICO — Régimen Simplificado de Confianza para Personas Físicas: disponible para arrendadores con ingresos anuales menores a $3,500,000 pesos, con tasas de ISR del 1% al 2.5% sobre los ingresos cobrados, sin necesidad de comprobar gastos.

Régimen de Arrendamiento Tradicional: Cómo Calcular tu ISR

En el régimen de arrendamiento tradicional, el ISR mensual (pago provisional) se calcula así:

Ingresos del mes: el total de rentas cobradas en el periodo, incluyendo depósitos en garantía si se aplican a pagos o si no se reintegran.
Menos deducciones: puedes elegir entre dos opciones:
- Deducción ciega del 35%: el artículo 115 de la LISR te permite deducir automáticamente el 35% de tus ingresos de renta, sin comprobar ningún gasto. Además, puedes deducir el predial pagado en el año, dividido entre 12 para el cálculo mensual.
- Deducciones reales: intereses reales pagados por créditos hipotecarios del inmueble arrendado, agua, mantenimiento, cuotas de condominio, seguros, depreciación del inmueble y reparaciones comprobadas con CFDI.
Base gravable: ingresos menos deducciones elegidas.
ISR a pagar: se aplica la tarifa mensual del artículo 96 de la LISR (progresiva del 1.92% al 35% según el monto de la base gravable).

Ejemplo práctico: Si cobras $15,000 pesos mensuales de renta y eliges la deducción ciega:

Ingresos: $15,000
Deducción ciega (35%): $5,250
Base gravable: $9,750
ISR aproximado con tarifa 2026: ~$1,320 pesos mensuales

RESICO para Arrendamiento: Cuándo Conviene y Cómo Funciona

Desde 2022, las personas físicas arrendadoras con ingresos totales anuales menores a $3,500,000 pesos (de todos sus ingresos, no solo arrendamiento) pueden tributar en el RESICO. Las ventajas son significativas:

Tasas reducidas: el ISR va del 1% al 2.5% sobre los ingresos cobrados, sin importar si tuviste gastos o no. No hay que comprobar deducciones.
Simplicidad administrativa: solo necesitas emitir el CFDI por cada renta y presentar tu declaración mensual con los ingresos cobrados. Sin papeles de gastos, sin contabilidad compleja.
Pagos más bajos en renta baja: si tu renta mensual es de $15,000 pesos, el ISR en RESICO sería aproximadamente $225 pesos (1.5% sobre $15,000), frente a los ~$1,320 del régimen tradicional.

El RESICO no conviene cuando tienes gastos comprobables altos (mantenimiento intensivo, intereses hipotecarios elevados, depreciaciones importantes) que en el régimen tradicional reducirían significativamente tu base gravable.

IVA en Arrendamiento: Casa Habitación vs. Locales Comerciales

Una de las preguntas más frecuentes es si el arrendamiento causa IVA. La respuesta depende del uso del inmueble:

Casa habitación: exenta de IVA según el artículo 20, fracción II de la Ley del IVA. No cobras ni trasladas IVA en la factura de renta.
Locales comerciales, oficinas, bodegas, naves industriales: causan IVA al 16%. Debes trasladarlo al inquilino, incluirlo en el CFDI y declararlo mensualmente.
Estacionamientos: causan IVA al 16%.
Usos mixtos: si el inmueble se usa parcialmente como habitación y parcialmente para actividades comerciales, solo la parte comercial causa IVA.

Retención de ISR cuando el Inquilino es Persona Moral

Si tu inquilino es una empresa (persona moral), la ley la obliga a retenerte el 10% de ISR sobre la renta base (antes de IVA) y a enterar esa retención al SAT. Esto significa que recibirás el 90% de la renta neta y la empresa pagará el 10% al fisco por ti. Ese 10% retenido lo puedes acreditar contra tu pago provisional mensual, por lo que en muchos casos no tienes que pagar ISR adicional — ya lo pagó tu inquilino por cuenta tuya.

Asegúrate de que tu inquilino persona moral te entregue la constancia de retenciones y que los CFDI de renta que emitas incluyan el campo de retenciones correctamente llenado.

Obligaciones Formales del Arrendador en 2026

Emitir CFDI por cada renta cobrada: cada pago de renta debe estar amparado por un CFDI 4.0. Si el inquilino paga mensualmente, debes emitir un CFDI mensual. No emitir facturas es una infracción que el SAT detecta cruzando los depósitos bancarios.
Declaración mensual de ISR: pago provisional a más tardar el día 17 del mes siguiente al periodo declarado (o el siguiente día hábil si cae en fin de semana o festivo).
Declaración mensual de IVA: si rentas inmuebles comerciales, en la misma fecha que el ISR.
Declaración anual: a más tardar el 30 de abril de 2027 por los ingresos del ejercicio 2026. En la declaración anual se consolida el ISR del año y puedes ajustar deducciones.
Buzón Tributario activo: si no tienes habilitado tu Buzón Tributario, el SAT puede multarte hasta $11,540 pesos y no recibirás notificaciones oficiales.
Tope de aumento de renta: el incremento anual de la renta no puede exceder el porcentaje de inflación (INPC) del año anterior. Para 2026, ese tope referencial está en torno al 3.55%.

Preguntas Frecuentes

¿Qué pasa si no declaro mis ingresos de renta?

El SAT cruza los depósitos bancarios con los CFDI emitidos. Si detecta que recibes depósitos mensuales regulares sin CFDI correspondientes, puede enviarte un requerimiento de aclaración, determinar un crédito fiscal y cobrarte el ISR omitido más recargos del 2.07% mensual y una multa de hasta el 75% del impuesto no pagado.

¿Puedo deducir el predial si elijo la deducción ciega?

Sí. Aunque elijas la deducción ciega del 35%, el artículo 115 de la LISR te permite deducir adicionalmente el predial pagado en el ejercicio (proporcional al mes en la declaración provisional).

¿Puedo cambiar de régimen en 2026?

El cambio entre régimen de arrendamiento y RESICO se puede hacer al inicio de cada ejercicio fiscal (enero), no durante el año. Si quieres cambiar para 2027, debes actualizar tu régimen en el SAT antes del 31 de enero de 2027.

Si rentas inmuebles y no estás seguro de si estás cumpliendo correctamente, en Carbajal Contadores revisamos tu situación fiscal, calculamos si te conviene el RESICO o el régimen tradicional y nos encargamos de tus declaraciones mensuales. Contáctanos aquí.