El predial es el impuesto que más pesa en la caja de un contribuyente y el que más se olvida. Cada ejercicio llegan boletas nuevas, plazos nuevos y estímulos para ciertos perfiles. Para 2026 hay tres hechos claros: el predial sigue siendo municipal, la tarifa de la Ciudad de México ya está publicada en la Gaceta Oficial con dieciséis rangos de valor catastral, y el subsidio al pago anticipado pasó de depender de la buena voluntad del municipio a ser una obligación legal con calendario.

Este texto usa cifras oficiales de la Ciudad de México porque es el municipio con la normativa publicada más verificable. En otra entidad la estructura se mantiene, pero los montos, porcentajes y fechas los fija tu Congreso local o tu municipio: nada de lo aquí expuesto es regla nacional.

Si no tienes claro cómo se fiscaliza el inmueble de tu empresa o el que tienes en renta, revisa el ISR en arrendamientos y, si vas a vender, la guía de ISR por venta de inmuebles.

Quién paga y sobre qué se calcula

El sujeto del predial es el propietario del inmueble. La norma de la Ciudad de México lo dice explícitamente en sus beneficios fiscales: se concede a “personas propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él”. Cuando hay posesión sin propiedad, o el pago se reparte por contrato entre arrendador y arrendatario, mandan el código fiscal del municipio y el contrato, no la ley federal.

La base es el valor catastral, que no es el precio de compraventa ni el valor comercial. Es el valor que la administración catastral asigna al suelo y las construcciones según zona, superficie, uso y características de la finca. Por eso dos propiedades con precios parecidos muestran prediales muy distintos. Y no es fijo: una ampliación, un cambio de uso o una obra nueva pueden activar una reevaluación y una boleta mayor al siguiente ejercicio.

La tarifa 2026 de la Ciudad de México, paso a paso

El Código Fiscal capitalino se reforma cada año por decreto de diciembre. El del 19 de diciembre de 2025 entró en vigor el 1 de enero de 2026 y sustituyó la tarifa del artículo 130. El impuesto es bimestral: el año son seis prediales.

El método es progresivo: cada rango tiene una cuota fija y el porcentaje se aplica sólo sobre el excedente del límite inferior, nunca sobre el valor total.

Rango Límite inferior Límite superior Cuota fija Porcentaje sobre excedente
A $0.12 $235,095.02 $231.00 0.02080%
B $235,095.03 $470,189.36 $279.91 0.03889%
C $470,189.37 $940,380.47 $371.35 0.12149%
D $940,380.48 $1,410,569.80 $942.60 0.14625%
E $1,410,569.81 $1,880,760.95 $1,630.26 0.14723%
F $1,880,760.96 $2,350,950.27 $2,322.53 0.16801%
G $2,350,950.28 $2,821,139.60 $3,112.51 0.17052%
H $2,821,139.61 $3,291,330.76 $3,914.29 0.18305%
I $3,291,330.77 $3,761,520.09 $4,774.98 0.18814%
J $3,761,520.10 $4,231,711.25 $5,659.60 0.19034%
K $4,231,711.26 $4,701,900.56 $6,554.57 0.19292%
L $4,701,900.57 $5,172,089.90 $7,461.67 0.19490%
M $5,172,089.91 $5,642,728.83 $8,378.08 0.20261%
N $5,642,728.84 $16,928,184.61 $9,331.65 0.26334%
O $16,928,184.62 $35,629,332.11 $39,050.78 0.26142%
P $35,629,332.12 En adelante $87,939.33 0.30909%

Ejemplo con números reales. Toma un inmueble con valor catastral de $1,200,000.00, habitual para una vivienda en la capital, que cae en el rango D.

  1. Límite inferior del rango D: $940,380.48. El excedente es $1,200,000.00 menos $940,380.48, es decir, $259,619.52.
  2. Se aplica el porcentaje del rango sobre ese excedente: $259,619.52 por 0.0014625 da $379.69.
  3. Se suma la cuota fija: $379.69 más $942.60 da un predial bimestral de $1,322.29.
  4. Seis bimestres: $1,322.29 por seis da un predial anual de $7,933.74.
  5. Con un descuento del 8% por pago anual anticipado, el ahorro es $7,933.74 por 0.08, o sea $634.70, y el pago total queda en $7,299.04.

Un detalle: los $68.00 bimestrales de los estímulos de jubilados y adultos mayores no son un porcentaje, son una cuota fija absoluta. En un inmueble de valor catastral bajo, esa diferencia es el beneficio real.

Qué pasa si no pagas a tiempo

El predial no se apaga por ignorarlo. El código fiscal del municipio fija recargos por pago extemporáneo y actualizaciones por rezago, ambos sobre el saldo insoluto, y el ahorro del descuento anticipado desaparece en cuanto el crédito se vuelve exigible con accesorios.

Pagar dos veces, una con descuento y otra con recargo, genera un sobrepago presentable como crédito. Si ya te atrasaste, regulariza el ejercicio completo y solicita la devolución del excedente antes del cierre.

Descuentos, subsidios y condonaciones en 2026

Separa tres conceptos que el habla diaria mezcla: el descuento reduce la base por pronto pago, el subsidio recorta el impuesto hasta un tope legal y la condonación perdona el crédito. No se acumulan.

El decreto de diciembre de 2025 resolvió la principal fricción del ejercicio: el programa de subsidios al predial debe emitirse a más tardar el 16 de enero y el beneficio se otorga desde el 1 de enero de 2026. Antes había municipios donde había que pagar el predial completo para que se aplicara.

Sobre el porcentaje, la ley no fija un número único: aplica el del programa local publicado en la Gaceta o en el portal del municipio. En la práctica, los descuentos por pago anual anticipado suelen ubicarse en el rango aproximado de 8% a 15%: es un promedio de mercado, no una regla legal, porque hay municipios sin descuento, otros con 3% o 5% y otros que llegan a 20%. La ley local siempre manda.

Para 2026 sí hay cifras verificables en la capital. El artículo 281 mantiene el estímulo para jubilados, pensionados, viudas y huérfanos pensionados, mujeres separadas, divorciadas o jefas de hogar con dependientes económicos, personas con discapacidad permanente y cónyuges supervivientes del propietario: pagan una cuota fija de $68.00 bimestrales, si el inmueble es habitacional y el valor catastral no excede $2,808,466.00. El artículo 282 aplica a los adultos mayores sin ingresos fijos y de escasos recursos el mismo esquema.

Además, la Resolución de la Secretaría de Administración y Finanzas del 30 de enero de 2026 condona el 30% del predial 2026 a jubilados, pensionados, viudas y huérfanos pensionados, y a mayores sin ingresos fijos y de escasos recursos con vivienda habitacional en la Ciudad de México. Los efectos van del 2 de marzo al 30 de abril de 2026, con trámite desde el 2 de marzo.

Dos advertencias. El beneficio está vinculado al pago íntegro dentro del plazo: si el pago queda incompleto o no se concilia, el estímulo es improcedente y subsiste el crédito con accesorios. Y conforme al artículo 297, no se acumulan beneficios para un mismo concepto y ejercicio, salvo el artículo 131: no puedes sumar el descuento anticipado y la condonación del 30%.

La parte que casi nadie revisa: la deducción en el ISR

El predial es deducible, pero sólo si cumple los requisitos que endurecieron desde 2015. El artículo 27 de la LISR es la lista de condiciones que debes demostrar:

  • Que la erogación sea estrictamente indispensable para la operación.
  • Que el pago se haga con comprobante fiscal digital por Internet (CFDI).
  • Que los pagos mayores a $2,000.00 se efectúen con dinero electrónico, cheque, tarjeta, débito o formas impresas de dinero, con constancia bancaria.
  • Que la erogación esté registrada contablemente.
  • Que se cumpla con la declaración informativa del motivo.

Sobre el CFDI hay un malentendido frecuente: el comprobante del predial lo expide el municipio, no el contribuyente. El artículo 29 del Código Fiscal de la Federación obliga a quien percibe el ingreso o cobra la contribución a emitirlo digitalmente y a quien adquiere bienes o disfruta su uso o goce temporal a solicitarlo. La declaración informativa sigue siendo tuya.

Si el municipio no ha emitido el comprobante, una boleta impresa o un recibo del banco no resuelven el problema: solicítalo a la alcaldía. Sin comprobante, el gasto no es deducible.

En arrendamientos hay una regla que pasa desapercibida. El artículo 115 de la LISR permite deducir el predial del año y el impuesto local sobre los ingresos de arrendamiento, y elegir entre las deducciones específicas o deducir el 35% de los ingresos en substitución de ellas. El 35% no sustituye al predial: quien lo elige puede deducir además el predial del año o del periodo.

Y hay una prorrata que puedes perder por no pedirla: cuando ocupas o das en uso o goce parte del inmueble, la parte proporcional del predial no es deducible, y se calcula por metros cuadrados de construcción. En un local de 200 m² dentro de un edificio de 1,000 m², sólo deduces el 20%. Si el municipio calculó sobre el valor catastral completo, estás deduciendo de más.

Los errores más comunes

  1. Confundir el predial con un impuesto federal. El SAT no lo cobra: sólo valida el CFDI y lo revisa en la deducción del ISR.
  2. Deducir sin CFDI. La boleta impresa no cumple el artículo 27.
  3. Pagar en efectivo sin constancia. Pasado los $2,000, el artículo 27 exige medio autorizado.
  4. Usar la clave de CFDI que no corresponde. El comprobante de predial es de ingreso porque el municipio percibe el impuesto, y la clave debe reflejar el tipo y el sentido del movimiento.
  5. Sumar descuentos y condonaciones. El artículo 297 impide acumular beneficios, salvo la reducción del artículo 131.

Lista de verificación antes de cerrar el mes

  1. ¿El valor catastral de cada inmueble coincide con el de la última boleta?
  2. ¿Ya se emitieron los CFDI del periodo, con el RFC correcto, y los pagos superiores a $2,000 tienen constancia bancaria?
  3. ¿Se aplica un solo beneficio por concepto y ejercicio, y la prorrata por superficie?

Para cualquier otra entidad, revisa la Ley de Ingresos y el Código Fiscal vigentes en tu municipio: las tarifas y los plazos se fijan ahí y cambian cada ejercicio. Si necesitas un diagnóstico específico, revisa los servicios de Carbajal Contadores o pide cotización en el cotizador en línea.

Conclusión

El predial 2026 llega con una estructura más clara: tarifa publicada desde el 1 de enero, calendario de subsidios con fecha máxima del 16 de enero y un programa de condonaciones verificable en la Gaceta Oficial. Dejar el pago para última hora ya no sale más barato. La estrategia es simple: contrasta la boleta contra el valor catastral vigente, verifica el estímulo que te corresponde, paga anticipado el saldo completo y asegura el CFDI antes de la declaración. Esos pasos evitan el costo más caro del predial: pagarlo dos veces.

Nota de verificación editorial

Verificado con fuente oficial: la tarifa del artículo 130 del Código Fiscal de la Ciudad de México para 2026, con sus dieciséis rangos y porcentajes sobre excedente, en el decreto del 19 de diciembre de 2025 vigente desde el 1 de enero de 2026; los estímulos de los artículos 281 y 282, con cuota de $68.00 bimestrales y límite catastral de $2,808,466.00; la condonación del 30% y su ventana del 2 de marzo al 30 de abril de 2026, conforme a la Resolución de la Secretaría de Administración y Finanzas del 30 de enero de 2026; los textos vigentes de los artículos 27 y 115 de la LISR y del 29 del Código Fiscal de la Federación; y el ejemplo numérico.

No verificado y por eso ausente: los porcentajes de descuento por pago anticipado 2026 en la Ciudad de México, que dependen del programa general de subsidios que la Jefatura de Gobierno debe publicar a más tardar el 16 de enero de 2026 (artículo quinto transitorio del decreto); los plazos de pago y las tasas de recargo y actualización, que fija el código fiscal de cada municipio; y las cifras del Estado de México y otros municipios, sin fuente oficial confirmada. El rango de 8% a 15% es un promedio de mercado, no una disposición legal.

Los otros dos impuestos que revises en la misma declaración

El predial municipal no es el único frente que tienes abierto. Si tu empresa tiene vehículos, la tenencia 2026 de tu flotilla tiene su propio calendario, sus tarifas por estado y una regla de deducción que no se mezcla con la del vehículo. Y si operas con compra de gasolina o diésel, revisa la obligación de Complemento Concepto en hidrocarburos: sin la ClaveProdServ correcta, ni el gasto ni el IVA se sostienen.

Son tres cálculos distintos con tres fundamentos distintos, y ninguno se resuelve con el mismo comprobante.

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Este artículo es de carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. La normativa fiscal en México está sujeta a cambios continuos y cada situación particular puede generar consecuencias distintas. Antes de tomar cualquier decisión basada en este contenido, consulte a un contador público certificado o asesor fiscal calificado. Carbajal Contadores no asume responsabilidad por decisiones tomadas sin asesoría profesional individualizada. Para una consulta personalizada, contáctenos aquí.

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