LCP. Maria Carbajal junio 25, 2026Miles de mexicanos rentan un cuarto, un departamento o una casa a inquilinos de largo plazo y no saben que esos ingresos deben declararse ante el SAT. Si eres propietario y recibes rentas mensuales, tienes obligaciones fiscales específicas como arrendador, independientemente de si tienes un contrato formal o no.
La buena noticia es que el régimen de arrendamiento de casa habitación tiene ventajas importantes: está exento de IVA y permite deducciones generosas. Pero solo las aprovechas si estás dado de alta y declarando correctamente.
¿Arrendar una casa habitación causa IVA?
No. Esta es la diferencia clave con el arrendamiento de locales comerciales o plataformas como Airbnb. El arrendamiento de inmuebles para uso de casa habitación (donde el inquilino vive de forma permanente) está exento de IVA por la Ley del IVA. Esto significa que:
- No cobras IVA en tu renta mensual
- No presentas declaración de IVA mensual por este concepto
- No acreditas el IVA de tus gastos (al no causarlo, tampoco lo recuperas)
Si el inmueble se renta para uso mixto (parte habitación, parte oficina u otro uso comercial), la porción comercial sí puede causar IVA. En ese caso, la separación es fundamental.
¿Cuánto ISR paga un arrendador de casa habitación?
Los ingresos por renta se suman a tus demás ingresos del año y tributan con la tarifa anual de ISR para personas físicas (progresiva, hasta 35%). Sin embargo, antes de aplicar la tasa, puedes restarle las deducciones permitidas.
Opción 1: Deducción ciega (35%)
Puedes deducir automáticamente el 35% de tus ingresos por renta sin necesidad de comprobar ningún gasto, más:
- El impuesto predial pagado durante el año
- Las cuotas de mantenimiento del condominio
Esta opción es ideal si tus gastos reales son bajos o no tienes facturas de reparaciones.
Opción 2: Deducciones reales comprobadas
Si tienes gastos significativos en el inmueble, puedes deducirlos con CFDI:
- Reparaciones y mantenimiento (plomería, electricidad, pintura)
- Honorarios de administrador o agente inmobiliario
- Primas de seguro del inmueble
- Servicios de agua y luz que paga el propietario
- Depreciación del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción)
- Impuesto predial y cuotas de condominio
Esta opción conviene cuando tus gastos reales superan el 35% de tus ingresos por renta.
¿Cuánto pagarías en un ejemplo real?
Supón que rentas tu departamento en $12,000 MXN al mes ($144,000 al año) y no tienes otro ingreso significativo:
- Ingresos brutos: $144,000
- Deducción ciega 35%: −$50,400
- Predial anual (estimado): −$3,600
- Base gravable: $90,000
- ISR aproximado (tarifa 2026): ~$8,500 MXN al año
Eso equivale a poco más de $700 MXN al mes de ISR sobre una renta de $12,000. Una carga bastante manejable si estás al corriente.
¿Tienes que facturar a tu inquilino?
Depende de quién es tu inquilino:
- Persona física sin actividad empresarial: No estás obligado a emitir CFDI mensual, pero debes tener el contrato de arrendamiento como soporte.
- Persona moral (empresa) o persona física con actividad empresarial: El inquilino empresa está obligada a retenerte el 10% de ISR sobre la renta mensual y necesita tu CFDI para deducir el gasto. Debes emitir factura mensual.
Si tu inquilino es empresa y no le emites CFDI, le impides deducir el gasto, lo que puede generar conflictos o que el inquilino te exija la factura para renovar el contrato.
¿Qué pasa cuando el inquilino empresa te retiene ISR?
Si rentas a una empresa, ella retiene el 10% de ISR en cada pago. Por ejemplo, en una renta de $12,000 MXN, la empresa te paga $10,800 y retiene $1,200 para el SAT. Esa retención la acreditas en tu declaración mensual y anual — reduce lo que tú tienes que pagar directamente.
Obligaciones mensuales del arrendador
Como arrendador de casa habitación, tus obligaciones mensuales son:
- Presentar pago provisional de ISR a más tardar el día 17 de cada mes (si no tienes retención del inquilino empresa)
- Emitir CFDI de arrendamiento cuando el inquilino sea empresa
- Conservar tu contrato de arrendamiento y comprobantes de gastos deducibles
Si tu único ingreso es la renta y no supera ciertos montos, el SAT puede permitir que solo presentes declaración anual. Un contador puede revisar si aplica en tu caso.
¿Qué pasa si no declaras tus ingresos por renta?
El SAT cruza información de múltiples fuentes:
- Si tu inquilino empresa declara que pagó renta y deduce el gasto, el SAT sabe que tú recibiste ese ingreso
- Los contratos de arrendamiento registrados ante notario o en registros públicos son información accesible
- Las transferencias bancarias mensuales recurrentes son identificables en auditorías
No declarar puede resultar en diferencias fiscales con recargos del 1.47% mensual más multas del 55% al 75% sobre el impuesto omitido.
Preguntas frecuentes de arrendadores
¿Puedo rentar sin contrato?
Legalmente es posible, pero sin contrato no tienes protección en caso de impago o daños. Además, el contrato es el soporte fiscal de tus ingresos por renta. Se recomienda siempre tener contrato firmado, aunque sea simple.
¿Qué pasa si tengo varias propiedades rentadas?
Todos los ingresos por renta se suman. Si tienes 3 departamentos rentados, declaras el total. Las deducciones aplican proporcionalmente a cada inmueble.
¿Puedo rentar en Airbnb y también tener un inquilino fijo?
Sí, pero son regímenes fiscales distintos: el inquilino fijo va en régimen de arrendamiento (exento de IVA), y Airbnb genera IVA al 16%. Necesitas llevar la contabilidad separada de cada tipo de ingreso.
¿Necesitas ayuda con tus declaraciones como arrendador?
En Carbajal Contadores llevamos la contabilidad de arrendadores de casa habitación de forma sencilla y a un costo accesible. Nos encargamos de tus declaraciones mensuales, tu declaración anual y la emisión de CFDI a tus inquilinos empresa.
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