La sucesión de bienes inmuebles — ya sea por herencia o donación en vida — tiene implicaciones fiscales tanto para quien transfiere como para quien recibe. Planificar con anticipación puede ahorrar impuestos significativos a toda la familia.

Herencia de Inmuebles: ¿Se Paga ISR?

Los herederos que reciben bienes inmuebles por herencia o legado no pagan ISR en el momento de la herencia. El impuesto diferido se pagará cuando el heredero eventualmente venda el inmueble, usando como costo fiscal el valor de avalúo al momento de la herencia.

¿Hay ISR para el Causante (Fallecido)?

La muerte no genera enajenación para efectos fiscales. Por lo tanto, no se paga ISR por la transmisión del patrimonio vía herencia. Es una de las pocas transferencias de riqueza sin impuesto inmediato en México.

Donación en Vida de Inmuebles

Donar un inmueble en vida sí puede generar ISR para el donante si hay una ganancia (diferencia entre valor de donación y costo de adquisición original). Para el receptor de la donación, recibir el inmueble no genera ISR, salvo excepciones.

ISAI en Herencias y Donaciones

Aunque no hay ISR federal, algunos estados cobran el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) en herencias y donaciones. La tasa y exenciones varían por estado — en CDMX las herencias entre familiares directos están exentas de ISAI.

Fideicomiso Familiar: Herramienta de Planeación

Constituir un fideicomiso familiar puede ser una estrategia eficiente para transmitir patrimonio inmobiliario evitando el proceso sucesorio notarial y optimizando la carga fiscal de la transmisión.

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