Crowdfunding Inmobiliario: Impuestos al Invertir en Briq, 100 Ladrillos y más 2026

El crowdfunding inmobiliario ha permitido que personas con capital limitado puedan invertir en proyectos de bienes raíces — departamentos en preventa, bodegas, centros comerciales — sin necesidad de comprar un inmueble completo. Plataformas como Briq, 100 Ladrillos, Expansive, M2Crowd operan bajo la regulación de la Ley Fintech en México como Instituciones de Tecnología Financiera (ITF).

Pero junto con los rendimientos viene la pregunta obligada: ¿cuánto le toca al SAT?

¿Cómo Operan las Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario?

Las plataformas conectan a desarrolladores inmobiliarios que necesitan capital con inversionistas que buscan rendimientos. Existen dos modelos principales:

Modelo de Deuda

El inversionista presta dinero al desarrollador. El desarrollador paga intereses y devuelve el capital al final del plazo (normalmente 12-36 meses).

• Los rendimientos son intereses
• La plataforma actúa como intermediario y puede retener ISR

Modelo de Capital (Co-inversión)

El inversionista se convierte en copropietario del proyecto. Gana cuando se vende el inmueble o por distribución de rentas.

• Los rendimientos son ganancias de capital o arrendamiento
• La estructura legal puede variar (fideicomiso, SPV, etc.)

Tratamiento Fiscal según el Modelo

Crowdfunding de Deuda (Intereses)

Si inviertes en proyectos que pagan intereses (préstamos a desarrolladores):

• Los rendimientos se tratan como intereses conforme al Artículo 8 y 133 de la LISR
• La plataforma está obligada a retener ISR sobre los intereses pagados
• Tasa de retención: varía según la plataforma y el perfil fiscal del inversionista
• Briq, por ejemplo, retiene ISR sobre los intereses de cada proyecto finalizado

Crowdfunding de Capital (Ganancias)

Si inviertes como copropietario y recibes:

• Rentas: Se tratan como ingresos por arrendamiento (retención del 10% provisional u otra según estructura)
• Ganancia al vender: Se trata como ganancia en enajenación de bienes inmuebles (tarifa progresiva con deducciones) o ganancia de capital si la estructura involucra certificados bursátiles

¿Las Plataformas Retienen ISR Automáticamente?

Depende de la plataforma y su estructura:

• Briq: Retiene ISR sobre intereses y emite constancia fiscal anual
• 100 Ladrillos: Varía según el proyecto — algunos tienen retención, otros no
• Expansive: Emite reportes fiscales pero el inversionista puede ser responsable de calcular y pagar

Regla práctica: Antes de invertir, pregunta explícitamente a la plataforma si retienen ISR y qué documentos fiscales emiten. Si no retienen, tú debes calcular y pagar el ISR en tu declaración anual.

Documentos Fiscales que Debes Solicitar

Para cualquier plataforma de crowdfunding inmobiliario donde inviertas:

1. Estado de cuenta anual con desglose de rendimientos por proyecto
2. Constancia de retenciones (si la plataforma retiene)
3. Comprobante de inversión inicial (para comprobar costo de adquisición)

Estos documentos son tu respaldo para la declaración anual y ante cualquier revisión del SAT.

¿Cómo Declarar los Rendimientos de Crowdfunding?

En la declaración anual del SAT:

Si son intereses (modelo deuda):

• Sección "Ingresos por intereses"
• Reportas el total de intereses recibidos y el ISR retenido por la plataforma

Si son ganancias de capital (modelo equity):

• Sección "Enajenación de bienes" o "Arrendamiento" según corresponda
• Más complejo — puede requerir asesoría especializada

Riesgo Fiscal: Ingresos no Declarados

El SAT ha incrementado su capacidad de auditar ingresos de plataformas digitales. Las ITF (instituciones de tecnología financiera) tienen la obligación de reportar operaciones al SAT. Si recibes rendimientos y no los declaras, el SAT puede detectarlo y enviarte una carta invitación o iniciar una revisión.

Comparativa: Opciones de Inversión Inmobiliaria en México